姚松炎：施政报告土地内容剖析

「施政报告土地政策令人震惊，工厦、农地政策全面优惠地主，舍易取难，舍善行恶，香港步入“官商合作”公开化的新年代。」

2016年香港施政报告出台，土地政策令人震惊，全面卖大包，明益地产商（明显优待地产商地），步入“官商合作”公开化的新年代。

其中以工厦活化免补地价改划用途为例，施政报告提到已合共批出105宗土地契约修订及特别豁免书申请，节合约为124万平方米商业楼面面积。工厦转商厦，平均每平方米楼面面积售价由港币78,390元上升为130,510元（注1），地价升值近倍，若地价全部豁免，即合共豁免了约值646亿元地价。免补地价，利润全归地主，真接送赠利益，开启官商合营新纪元。

过去十二年，大家一直见到工厦售价愈炒愈高，升幅比其他房产价格有过之而无不及，完全脱离工厦市场的基本因素。工厦价格指数从2003年10月的71.9，大幅𩙪升939%至2015年9月的747.0，差不多升了十倍！同期住宅价格只升了383%，升幅不足工厦升幅的一半（注2）。市场似早有消息，投资者预知政府会放宽改划申请，并减收地价，十多年前便有专业学会要求政府八折收取补地价，当时未能通过；最近又大费周章推动补地价仲裁机制，企图绕过地政总署估价师的专业决定，减收地价，我亦曾撰文讨论。似乎这种直接免收地价安排已经成为新常态，可谓一步到位，终生受惠。

此外，施政报告提到把现时的荒废（非优质）农地大举改划为发展用途，估计释放超过3400公顷土地。若果新界东北发展方案的政府收购农地价适用，农地主即可获利百倍，由农地市价每呎100元提升至每呎1000元以上，既可高价卖给政府发展，如果规模足够大，地主更可自行发展，获取更丰厚利润。

改划农地，送地主一份大礼

发展商囤积农地，任由荒废，源于上世纪末的换地权益书政策，早有前科，囤积居奇。然而，过去城规会一直没有大规模改划农地，只作蚕蚀式地慢慢入侵。今次施政报告一改作风，提出整合释放荒废（不适合耕种）农地，改划为其他用途，送地主一份大礼，虽然望穿秋水，却是一本万利，也许是地产商已经等得不耐烦，可能有人想争取连任，所以接受交易条件，及早容许收割，免得节外生枝。

发展项目，除了地价成本占最大比例外，还有劳工成本。过去两年，地产商和承建商已经透过多种渠道，制造劳工成本是建筑成本急升主因的舆论，从而推动大规模输入外劳政策。我虽然已经向公众提供科学数据说明真相，但仍然不敌谎言千遍。施政报告明言启动再优化“补充劳工计划”，大举输入外劳，地产商自可减低劳工成本，本地工人唯有接受再培训，转行在职贫穷，迎接退休无助。

否定“棕土先行”，舍善行恶

输入外劳加上十亿元资助一带一路奖学金必然需要更多房屋、土地、基建，旋转门自必转过不停，卖地、兴建、销售，政商利益自可盘满钵满。然而，地从何来？施政报告却断言否定“棕土先行”政策，舍易取难，反向蓝海绿地埋手，舍善行恶。

其实，棕土先行既可改善乡郊环境，复可提供土地储备，更可纠正政府因败了官司（生发案，注3）所造成的失误，何乐而不为？若言棕地现有用途不能搬迁，那么为什么将军澳137区在没有地方安置公众填料区的情况下，仍可强行改划发展？似乎，关键在于谁是地主。

一言以蔽之：香港“土地属于政府，不属于人民”，政府滥用土地资源，把地价送赠财团，官商合营，推到极致，却毋须咨询市民，亦不受民意监察，更可免却招标程序，堂而皇之进行利益输送，断送江山！

注：

1.差估署2015年11月九龙区私人分层工厂大厦平均售价及同期九龙湾/观塘甲级写字楼售价，http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf

2.差估署2003年10月及2015年9月私人分层工厂大厦售价指数及同期住宅售价指数。

3.“生发案”：Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] HKLR 327