從反送中到反領展？城市與公共資本的想像
這則新聞大約沒有太多人會留意，事實上也已是舊聞：六月初，香港證監會提議放寬房地產信託基金（REITs）的限制，令這些REITs可以用多於資產總值的 10% 投資房地產，亦可以持有那些地產項目的細份 （少於50%）。全香港最大的 REIT 領展當然歡迎：那是對它的投資限制的進一步拆牆鬆綁，變得更像一個真正的地產商。相應地（也已經是六月中的舊聞了），領展也隨即提出修訂目前投資政策下的許可投資範圍，把投資範圍擴大至全部房地產類別，包括目前不容許投資的非零售及商業物業。
又或者，是留意了也沒有用。朋友在六月傳來這些新聞，我讀完了先是沒有感覺，繼而覺得即使有問題，也很難有甚麼可以言說的著力點。前有疫症與抗爭，後有港版國安法，大家說的是制裁和攬炒，我們大約很難想像，領展這兩則很財經技術的改變有甚麼觸動我們神經的地方。就是知道了，又怎樣呢。
這其實很有趣。我們可以想像到，靠我們的雙手，可以爭取到五大訴求、共產黨倒台，甚至香港獨立，事實上去年的反修例抗爭就是中國和美國爆發新冷戰的契機，就連大國政治都牽動到了；但我們卻想像不到如何改變領展，想像不到一個領展可以不變成地產商的未來。我們甚至不覺得領展變成又一個（大）地產商有甚麼問題：有助投資多元化，股東將來有錢賺，有甚麼不好呢。
公共屋邨背後的領展陰影
公共屋邨是我們這個城市重要的社會空間和風景。早陣子本土製作電影《幻愛》大受歡迎，其中一個關注點就是它拍出了屯門屋邨的民間之美，讓人驚艷。事實上，放在較長歷史的框架來看的話，公屋實在是被視為香港黃金時代的麥理浩時代最重要的成就，因為人們的居住權終於開始得到承認，這是建構香港人在這片土地上的公民身份的重要里程碑。但我們既少注視公共屋邨，也少注意到，政府和領展有盡職保存完好而又較有歷史的公共屋邨，其實絕無僅有，更不知道背後控制住這些空間實踐的權力運作，是如何蠶食社區空間。就以《幻愛》取景的友愛邨為例，其公屋商場就是由領展幾年間翻新又拆售又再翻新，貴租之下，物價騰貴，商舖動輒斷租，完全脫離居民需要。
我們彷彿都忘記了領展帶來的社會問題，或至少不覺得這些問題特別嚴重。回購領展的提議，其實在早一兩年呼聲甚高。前立法會議員區諾軒大約是香港其中一個最持續批評領展瘋狂加租、拆售商場，令到公屋商場和街市售賣的日常生活用品脫離居民負擔的民主派人物。直到他進入議會，終於社會關注開始轉向領展，這個政策議題終於成為焦點，甚至連特首林鄭本人當時都承認這些問題，稱之為任內要解決的「三座大山」之一，而建制派議員都提議過為此引入租金管制。
可是，用公帑回購領展，所費不菲，畢竟領展現在的市值已經和香港一線大地產商看齊；再者，難道我們又真的信任現在這個無能（如果不是別有用心）的政府去管理這麼龐大的資產嗎？可不要忘記，其實領展出現的大背景（當年叫領匯），正是政府不願意承擔保養與更新公共屋邨設施的責任；直至今天，政府對公共屋邨的維修和建設依然玩忽，任由社區破落。加上經過十多年的遊說，領展的很多資產包括商場已經拆售，即使收回領展也無補於事，於是這個討論就不了了之。領展還是繼續它轉型成真正地產商的發大財之路。
城市空間公共性的萎縮
我覺得到了今時今日，我們值得把領展帶來的問題放到一個大一點的框架去看。領展的存在和步步轉型成地產商，應該被視為我們這個城市的公共性的萎縮和消亡。我們不意覺到這個問題，想不到另外的可能（所謂的 alternative），是因為公共性的萎縮和消亡正是在我們每個人的社會想像中發生。當我們說我們「好鐘意香港」的時候，我們並沒有留意到，其實城市空間的變遷並不由我們控制，或只被我們視為從市場中獲利的工具。
更不要說，這些控制住我們空間的地產資本，其實同時是政權的臂膀，他們在服務人民和順服當權者之間，總是選擇後者；換句話說，我們容忍甚至接受領展和地產霸權，其實是把自己放入蠶食這個城市的共謀結構之中。
我們對領展失語，是因為我們都並沒有意覺到身處這個共謀結構中，和我們對城市的熱愛的張力。這是我們對公共性的社會想像的不足之處。在我們的想像裡，對這些社會生活空間的形塑，要嘛交由市場決定（卻引來地產霸權），要嘛由（不民主又無承擔的）政府全權操控，而兩者都明顯不是理想的選擇。但那個「好鐘意香港」的「我們」呢？因為去年的反對逃犯條例修訂運動，香港人作為行動主體的意識大大提升了，我們打開了澎湃的公共行動力，卻依然沒有找到介入發聲左右城市空間決定的理論空間，即使領展引起的具體的社會問題早已是大眾共識。
我們可以有一個更重視香港人作為公共行動的主體的理論框架，來思考領展的問題，來設定行動議程嗎？如何可以動用到民間抗爭的行動力，介入來監察領展，而不必只能在政府和市場中二選一？我自己也沒有很好的答案，這裡想提出英國早幾年討論頗為熱烈（可惜最終被脫歐議題蓋過）的「公共資本」（Public Capital）概念，或可作參考。
撇開仔細的政策討論，公共資本概念的核心邏輯是：資本與市場的運作有重要的社會影響，因此，它們應該向社會負上公共的責任（publicly accountable）；而問責的方式，可以通過修訂監管這些金融運作的法規，譬如要求資本在作投資決定時，除了利潤考慮外，也要考慮社會價值，例如保護獨特的本土文化、生態環境保育、或製造社區就業機會等，亦要對社區持份者作充份的諮詢。而有官方或半官方色彩的公用事業和基金，就更應以身作則，先行以服務本土社區為大原則來作商業決定。
（這裡值得做一點理論上的補充或注腳：把問題挖深一層的話，如果我們視資本帶來的利潤為私有產權擁有者專屬的權益，公眾有何理據要求公共目的凌駕權益？這裡不能詳論，但可以引介學者 Margaret Kohn 對十九世紀起源於法國的思潮 Solidarism 以及 Elizabeth Anderson 有關美國十八世紀末的 Common Property 思潮的討論。簡而言之，她們的思路是，資產尤其城市土地資產的價值，既受資產管理者的優劣影響，但也擺脫不了社會環境因素，譬如市場對該城市的發展前景的估量，而這又必然受城市的人才多少和產業結構乃至地緣政治的影響，換句話說私人和公共的貢獻根本難以區分。這就為公共的社會力量介入分配資產回報提供了理論基礎。）
在用不用公帑回購領展以外，我們是否也可以用公共資本的架構來想像對領展（以及承接它拆售出來的公屋商場的資本）種種法規上的監察和社區（譬如區議會）介入，用社會民生需要來限制它純粹以短期的炒賣利潤主導的策略？打開政策空間，讓民間持份者介入調控，相比簡單地由政府購回資產然後全權管理，這會不會是一個更好的調動領展的資產服務本土的方向？
公共資本與公共行動
這裡想帶出的視野是：市場與資本，尤其是涉及到社區民生的，本身就不應該被視為一個割裂於我們的公共關注、只需要服從利潤邏輯的領域，因為它們本身就是構成社會運作，尤關整體香港公民福祉的重要一環。如果反修例運動背後有甚麼精神支柱的話，那就是我們作為香港公民的政治性——也就是公共性的覺醒：我們更關注日常生活背後的權力結構和操作，更意覺到政權在非政治的社會領域中無孔不入的制宰，並由自身開始反抗。我們要從制宰之中，奪還香港人的生活空間。無論是港鐵和商場與警察的無縫配合，還是黃色經濟圈的確立，其實都是政治體制外的，爭奪城市空間的政治鬥爭。
從這個角度看，領展雖然彷彿置身於整場反修例抗爭運動之外，但卻至少應該是在民間動員的監察視野之中，而最終的目的應該是使它的運作，服務於香港人的本土福祉。任由領展把自己當成地產商，種種對社區的破壞和區民的傷害之外，也是把我們在抗爭中重新發現的城市空間的公共性格，把那個「我真係好鐘意」的香港，拱手相讓。轉回抗爭的語言思考的話，如果我們需要「鬥黃」，那領展至少也是「港豬」級數，還是吸吮我們的社區生活而作為其發大財的資本（算是「人血饅頭」嗎？）。
所以我們實在應該好好關心領展所帶來的城市社區空間規劃問題，用一個夠得上反修例的抗爭精神的視野和框架，我這裡理論一點的說法是讓民間的公共性奪還城市空間的控制。公共資本的概念則可以作為我們思考如何奪還領展的議程：不是將領展交到政府手中，也不是說不讓它投資賺錢，但要讓它向公眾負責，回饋於香港社會的可持續發展。這也許是一個深化和豐富我們由反修例運動覺醒了的新社會想像的好方向。