隨著政府不斷更改「明日大嶼」人工島項目的發展參數,其成本和收益已經與原計劃差距甚遠,引致信息混亂,不少評論把不同方案的收入與支出交差使用,以達至其立場先行的結論,因此必須重新估算,避免有心或無意地誤導市民。

據了解,最新的政府方案,變更了以下的發展參數:

1. 只討論第1期,即由1700公頃減少至1000公頃,

2. 住宅單位數量上限由40萬戶下降至26萬戶,

3. 增加了商業樓面面積4000萬平方尺,並計劃發展成為核心商業區3。[1]

A. 發展成本估算

發展成本包括3部份,包括填海造地成本、對外交通基建成本及島上基建及公共設施成本。若填海造地成本仍沿用發展局局長所估算的每尺1300-1500元成本,1000公頃人工島的填海造地成本約為1400億港元 (2018年價格計,下同)。對外交通基建成本方面,由於人工島計劃發展為核心商業區3,交通基建必須提升規格,若以5條鐵路或道路連接,根據平均每條鐵路或道路的造價為238億元計,對外交通基建成本為1190億元。島上基建及公共設施方面,沿用2012年新界東北的單價每公頃1.5億元,貼現為2018年價格為2040億元(據拓展署工程價格指數),另因為提升為核心商業區,估計需要增加10-20%設施成本打造智能商業區,以15%計,合計2346億元。

換言之,總發展成本為4936億港元 (1400億+ 1190億+ 2346 億元)。

B. 發展參數

由於發展局局長提出人工島上以100公頃發展4000萬平方尺商業樓面面積,住宅用地需要相應調整,以騰出空間。假設發展250公頃(25%)為住宅用地,100公頃(10%)為商業用地,合計350公頃 (35%)。假設住宅用地的地積比率為6,商業用地的地積比率為4,總住宅樓面面積為1億5000萬平方尺,總商業樓面面積為4000萬平方尺。(表1,2) 

表1 明日大嶼人工島1期住宅地發展參數

表1 明日大嶼人工島1期住宅地發展參數

表2 明日大嶼人工島1期商業地發展參數

表2 明日大嶼人工島1期商業地發展參數

必須指出,以上的住宅發展密度已比一般新發展區為高,而且可容納家庭數量己計算至上限,估算屬較高賣地收入的參數假設。即使如此,根據施政報告提出公私營房屋比例為7:3比 (以單位數量計),公私營房屋數量為18萬2000間:7萬8000間。假設公屋平均建築面積500平方尺,公屋總樓面面積9100萬平方尺。剩餘可作私樓樓面面積為5900萬平方尺,平均每伙私樓面積為756平方尺。(表3)

表3 明日大嶼人工島1期的公私營住宅發展參數

表3 明日大嶼人工島1期的公私營住宅發展參數

C. 賣地收入估算

根據某位測量師的公開估算,島上每尺住宅賣地價可達4000元,住宅地賣地總收入為2360億港元。根據38位經濟學者估算,島上商業用地賣地價為每尺9000元,但根據2030+的估算,至2041年核心商業區的甲級寫字樓只有1141萬平方尺的短缺[2],若全部1141萬平方尺能以9000元尺價賣出,商業用地的總收入為1027億港元,其餘的商業用地或未能賣出,或引致賣地價格大幅下降。(表4) 

表4 明日大嶼人工島1期商業地賣地收入兩方案比較

表4 明日大嶼人工島1期商業地賣地收入兩方案比較

D. 發展項目盈虧估算

綜合以上各項,發展總成本為4936億港元,賣地總收入為3387億港元,即項目虧損 -1549億港元 (2018年價格),仍未計算利息成本。(表5)

表5 明日大嶼人工島1期發展項目盈虧估算

表5 明日大嶼人工島1期發展項目盈虧估算

參考

[1] 文匯報 (2018) 工程費多年攤分 政府有能力承擔,11月8日。http://paper.wenweipo.com/2018/11/08/HK1811080005.htm

[2] 姚松炎 (2018) 明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算,11月7日。https://vocus.cc/@ecyY/5be263c4fd89780001a387b4