這兩天有讀者查詢如何計算東大嶼人工島項目的盈利/虧蝕率，特此簡介如下 (更詳細的DCF計法可個別教授):

1。關於總開發成本9500億元，可參考我在星期日明報的計法 [1]。(以2023年造價計算，未計MOD)

2。根據施政報告以110萬人口為上限，假設每戶平均人數為2.7人，即共需約40萬伙住宅。(若以下限計算，收入更低)

3。以每伙平均750平方英尺建築面積計算，即共3億平方英尺住宅樓面面積

4。公私營7:3比，即私樓樓面面積為9000萬平方英尺

5。以每尺賣地價4000元計(2023年AV價)，共收3600億港元[2]。(假設增加了這麽多土地，2023年地價仍不跌，否則虧蝕更嚴重。這賣地價數字與建制派議員相同)

6。換言之，項目總虧蝕5900億元 (3600億-9500億)，虧蝕率約為60%。

[1] 姚松炎 (2018) 明日大嶼的投資分析，明報 10月14日。https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20181014/s00005/1539453980507

[2] 不計算非住宅地出售及資助房屋出售金額，因為成本未有計及興建資助房屋成本及開發核心商業區的額外成本

[3] 假設地積比率為5 (已屬較高密度，一般新市鎮為3.5)，私樓用地面積為1800萬平方英尺，約佔總面積1700公頃的10.6%，即住宅總用地合共600公頃，約佔全島面積的35%，已超出一般規劃上限的30%，反映貴細擠不變，仍然虧蝕嚴重!

[4] 由於虧蝕率高，發債需要支付利息，將會令虧蝕更嚴重。(以上計算假設零息)

[5] 大家可以據此計算粉嶺高球場和棕地的盈利/虧蝕率，三者比較後再決定那一選項對未來幾代人最合適和最有利。這是我在議會時建議的挪威模式，向市民提供最少三個選項的可行性比較，讓公眾在充足資訊下作出選擇，而不是連價格都未清楚就決定上馬！