2017年我在立法會向官員警告有關甲級寫字樓的空置率上升至接近雙位數，價格可能受壓；2019年5月撰文指出香港的寫字樓價格指數在2月份已出現大約-5%的下跌；2019年8月再警告6月份的跌幅已跌至-8.3%！(姚，2019) 這數字只反映未出現反送中運動前的甲級寫字樓價格年度跌幅，我已預測房產價格將會進一步下跌：

『房產價格受資金流向影響，有強烈的周期性，不宜根據一段短時間的上升或下跌而高估或低估長期的需求變化，足夠就好。根據差估署的統計，2018年各類寫字樓空置樓面面積超過一百萬平方米，空置率達8.6%，其中以甲級寫字樓的空置樓面面積最大，高達67萬多平方米，佔全部的6成多，空置率8.7%。...一旦美中貿易戰蔓延，演變成貨幣戰爭，全球爆發經濟衰退，資金流走，甚至如果美國取消香港特別關稅區地位，香港政府應該如何應對，寫字樓用地的供應可以如何調整等，及早向立法會交代，好作出準備。』(姚，2019)

可惜，政府不但沒有聽取分析，反而繼續提出增加4,000萬平方呎商業樓面的『明日大嶼』計劃和拆卸中環郵政總局作寫字樓發展用途，進一步增加潛在空置率。當時我已把三類房產同步升跌製成圖表以分析有關房產價格受外在因素影響，正在下跌區間，不但寫字樓出現價格下跌，連帶店舖價格和住宅價格也開始回落，為方便大家比較，現把該舊圖重載如下：

當時的最新數據為2019年6月的指數，甲級寫字樓的跌幅較深，其餘兩類的則處於正負之間，尤其是住宅類別，由於政府宣佈救市措施，為首置開綠燈，提供高達9成按揭，吸引不少年青人在高位入市，樓價指數出現短暫的回升，不少專家預測樓價將重上升軌，令更多人心急入市，以為是執平貨的良機。當時的跌幅未及2016年的幅度，不少評論認為又是一次輕微調整而已。

然而，天道循環，不知誰為世人帶來一場世紀疫症，政府官員由訂立蒙面法變為自己每日蒙面，由實施振興經濟變成由政府宣佈實施多項毀滅香港經濟的決定，包括限制旅客入境，限制聚集；由非常樂觀的經濟預測變成赤字預算，變成千古罪人；事實上至今仍未有官員敢出來承擔經濟預測嚴重錯誤的責任。

短短的8個月後，房產價格的暴跌已成事實，無可否認，甲級寫字樓和店舖價格指數的跌幅在2019年第四季和2020年第一季已跌至雙位數的年度跌幅，3月份數字仍未公布，但由於疫情在3月份蔓延全球，導致全球經濟停擺，幾乎可以肯定3月的跌幅會比2月的更為嚴重；而住宅價格方面，即使政府放寬按揭上限至九成，可惜已回天乏力，反害了更多人在高位入市，剛公布的3月份指數正式再次進入負數區域，跌幅為-0.9%，大家認為4月份的跌幅為多少？圖2顯示2020年的房產價格下跌已超過2016年的跌幅，不知能否V型反彈，一切由天！

圖2 香港2014年1月至2020年2月(3月)的三類房產價格年度變化，住宅價格(HPI)，店舖價格(RPI)及甲級寫字樓價格(OPIA)。資料：差估署

圖2 香港2014年1月至2020年2月(3月)的三類房產價格年度變化，住宅價格(HPI)，店舖價格(RPI)及甲級寫字樓價格(OPIA)。資料：差估署

參考

姚松炎 (2019) 香港甲級寫字樓價格年度下跌8.3%，方格子，8月15日。https://vocus.cc/hk_real_estate_econ/5d53fbbdfd897800012b1606